Monterrey, Nuevo León, 31 de
agosto del 2023.- CBRE Research compartió su informe sobre Nearshoring México
2T 2023, que recoge información de todo el primer semestre del año en el
mercado inmobiliario industria. En él, la firma señala que México continúa
consolidándose como el principal proveedor de autopartes para los Estados
Unidos, pasando del 42% en los últimos 4 años al 46% de las importaciones
totales al finalizar el primer semestre del 2023. En este mismo periodo, China
y Japón han perdido participación, mientras que el resto de los principales
socios comerciales de EUA en el sector automotriz se han mantenido sin cambios.
Al 2T de 2023, CBRE reporta
que el mercado fronterizo de Tijuana tenía un inventario de 3.8 millones de m2,
con una vacancia de 0.6% y un costo promedio de $7.5 dólares por m2/mes. Ciudad
Juárez registró un inventario total de 4.5 millones de m2 con vacancia de 0.9%
y un costo promedio de $6.75 dólares, mientras que Saltillo alcanzó 4.1
millones de m2 de inventario con vacancia del 1.1% y el costo más bajo de la
zon con $4.72 dólares en promedio. Monterrey y su zona metropolitana reportó inventario
por 13.4 millones de m2 con vacancia del 1.6% y costo promedio de $6.48 dólares.
CBRE estima que al finalizar el 2023, el desempeño del
mercado industrial inmobiliario en México se mantenga en niveles de demanda
similares a los del año pasado, con un ligero crecimiento en la absorción neta
que es impulsado por la entrega de propiedades pre-arrendadas, mientras que la
demanda total se verá limitada por la escasa vacancia en el mercado. Esta
absorción bruta alcanzaría los 6 millones de metros cuadrados, mientras que la
absorción neta llegaría a aproximadamente 4.5 millones de metros cuadrados.
Al cierre del primer semestre de 2023, la demanda por Nearshoring
ascendió a casi 800 mil metros cuadrados, un crecimiento de más del 38% con
respecto al mismo periodo de 2022 y equivalente al total de la demanda del año
2021. La mayoría de esta demanda industrial fue impulsada por la expansión del
sector automotriz y los mercados en la frontera norte. En total, la demanda por
Nearshoring alcanzó 1.6 millones de metros cuadrados en el 2022.
Al finalizar el 1S 2023, la participación del Nearshoring
sobre la comercialización de espacios industriales (absorción bruta acumulada)
representó un 22% del total. Los mercados de Saltillo y Aguascalientes
registraron participaciones superiores al 70% de su absorción, ambos mercados
liderados por inversiones del sector automotriz.
Saltillo registró la mayor demanda por Nearshoring durante
el primer semestre del año, con más de 265 mil m2 comercializados (33% del
total nacional), en donde destacan las transacciones de venta de tierra para naves
industriales Built To Suit (hechas a la medida). La franja fronteriza norte se
mantiene como la más activa sumando el 82% de la absorción. San Luis Potosí y
Aguascalientes absorbieron un 3% cada uno, mientras que Querétaro sumó un 2%.
En total, la absorción bruta por Nearshoring al primer semestre de 2023 fue de
794 mil metros cuadrados.
En el 1S 2023, el sector automotriz concentró la mayor
demanda por Nearshoring en el país, liderando la absorción en cinco de los
principales mercados industriales del Noreste y Bajío. Mientras que la demanda
del sector de electrónicos y electrodomésticos lidera la actividad en el
occidente y noroeste del país. En Saltillo, el sector automotriz representa el
37% del Nearshoring, mientras que en Monterrey alcanza un 35%, en San Luis
Potosí y Querétaro un 67% y 100% en Aguascalientes.
CBRE sostiene que la fabricación de autopartes se mantiene
como el principal motor de la demanda por Nearshoring al finalizar el primer
semestre de 2023 con una participación total de 35 por ciento. En tanto que, el
sector de fabricación de equipos electrónicos y electrodomésticos continúa
creciendo su participación al concentrar una tercera parte de la demanda
industrial por Nearshoring (29%).
Del 2019 al 1S 2023, las inversiones provenientes de China
han dominado, con un 43% del total de la demanda acumulada por Nearshoring en
el páis. Por regiones, Asia lidera este tipo de inversión con casi el 60% en
los últimos 4 años. Estados Unidos alcanza un 22% por sí solo, Alemania llega a
un 9% y Canadá un 2%.
CBRE destaca que la región T-MEC tiene programada la
apertura de nuevos proyectos logísticos. Entre los más importantes están la
nueva garita Mesa de Otay II en Tijuana y el nuevo cruce de Camino Real en
Juárez, así como las ampliaciones que están en construcción en los puertos de
Altamira y Manzanillo. En el aspecto ferroviario se encuentra el proyecto Intermodal
UP Falcon y la inversión anunciada por la fusión de la Canadian Pacific Kansas
City (CPKC) para ampliar su red ferroviaria. En cuestión de carreteras
fronterizas se encuentran en ampliación el Puerto Colombia en Anáhuac, Nuevo
León, el Puente Internacional III en Nuevo Laredo, Tamaulipas y los puentes
Anzalduas y Pharr en Reynosa.
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